Доля свободных торговых площадей в российских ТЦ достигла 8%. Для сравнения, в конце прошлого года этот показатель находился на уровне 6,2%. По данным Союза торговых центров, в среднем по стране диапазон пустующих помещений составляет от 7,5% до 8,3%. Увеличение объема свободной коммерческой недвижимости трансформирует рынок аренды: собственники комплексов становятся сговорчивее, а сети и франчайзи получают гибкость при выборе локаций и обсуждении финансовой нагрузки.
Динамика вакантности в российских ТЦ
Рост уровня пустующих площадей неравномерен и зависит от концепции объекта, а также региона. Наиболее устойчивыми остаются крупные и качественно управляемые торгово-развлекательные центры с продуманным пулом арендаторов. При этом устаревшие окружные и региональные ТЦ сталкиваются с увеличением оттока партнеров.
В столичном регионе ситуация варьируется от 6,4% свободных площадей в наиболее успешных ТЦ до 8,7% по широкой аналитической выборке. В Санкт-Петербурге показатель вакантности остановился в районе 6,8%. В региональных миллионниках высвобождение площадок создает новые варианты для локации, побуждая девелоперов идти на уступки.
Переговорные позиции: как франчайзи добиться снижения ставки
Складывающаяся рыночная конъюнктура существенно ослабляет позиции собственников, пытающихся заложить плановую индексацию арендных ставок. Если экономика франчайзинговой точки не выдерживает ростовой нагрузки, девелоперам выгоднее пойти на компромисс, чем допустить ротацию арендатора. Простой помещения приводит не только к потере дохода, но и к падению общего трафика торгового комплекса.
В ходе переговоров сетевые операторы и потенциальные франчайзи могут претендовать на следующие преференции:
- Привязка арендной платы к проценту от товарооборота (схема % от ТО или комбинированный формат с минимальной фиксой);
- Предоставление увеличенных арендных каникул на период проведения строительно-монтажных и дизайнерских работ;
- Отмена или заморозка ежегодной индексации ставок на период окупаемости проекта;
- Софинансирование девелопером отделки помещения или специальная скидка на базовую ставку в первые 6–12 месяцев работы.
Различия по устойчивости секторов бизнеса
Давление на арендный бюджет наиболее ощутимо в сегментах фэшн-ритейла (особенно среднего ценового диапазона без четкого позиционирования), товаров для детей, электроники и бытовой техники. Уход или оптимизация таких точек освобождает крупные торговые галереи.
В то же время высокую устойчивость и стабильную генерацию целевого трафика демонстрируют:
- Продуктовый ритейл и жесткие дискаунтеры;
- Предприятия общественного питания (быстрый сервис, кофейни, концептуальные рестораны);
- Сфера услуг, бьюти-коворкинги и сервисные концепции;
- Фитнес-клубы, детские секции и оздоровительные центры.
Риски при выборе вакантных площадей
Несмотря на широкий выбор вариантов, увеличение числа свободных метров требует от франчайзи и управляющих компаний скрупулезного аудита. Часть помещений освобождается из-за системных проблем девелопера: неудачной концепции, некорректного зонирования или деградации пешеходных потоков в конкретной локации.
Перед подписанием договора аренды эксперты рекомендуют проводить самостоятельный замер трафика, проверять заполняемость соседних секций и согласовывать с девелопером маркетинговую поддержку на этапе запуска точки. Рост вакантности открывает широкое окно возможностей для экспансии франчайзинговых сетей, но успешность открытия напрямую зависит от глубинного анализа коммерческого потенциала объекта.
